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CONSULTA

Me encuentro en la fase de preparación de reclamación judicial por morosidad a XX aparcamientos. Acudí al Registro de la Propiedad y extraje nota simple adonde aparecen los mismos 10 copropietarios diferentes (hermanos, primos). Reclamé amistosamente a varios de los que he conseguido localizar por otros medios (personas conocidas de la familia propietaria). Les apremié para que abonaran sus deudas, les requerí de palabra por teléfono, luego por correo electrónico con toda la documentación, actas, liquidaciones. Se han negado y presentado por correo electrónico copia de escritura de venta de hace 3 años a una sociedad limitada.

No cumplieron con la inscripción en el Registro de la Propiedad, queda manifiesto además que no cumplieron obligación de presentar certificado de deudas de la comunidad ante notario, y tampoco comunicaron el cambio de titularidad hasta fecha.

Seguiré adelante con el requerimiento notarial. A quién puedo y/o debo dirigir requerimientos/demanda judicial en caso de impago

¿Al titular registral (hermanos y primos)? ¿A ambos (hermanos, primos y también entidad mercantil compradora)? ¿solo a la entidad que aparece en la escritura?

En caso de poder dirigirla en todo o en parte a la familia propietaria: ¿Podemos/debemos dirigirla solo contra alguno o varios de los copropietarios con intención de que sus obligaciones sean solidarias entre ellos?

Aunque la familia expropietaria se presente a la demanda y solicite redirigirla solo contra la entidad mercantil titular actual, ¿Qué responsabilidades y gastos se le pueden imputar a esta familia por no haber cumplido en su momento obligación de solicitar/presentar certificado deudas ante notario y además no haber comunicado el cambio de titularidad, habiendo claramente generado todos estos retrasos, gastos y perjuicios a todas las partes a día de hoy?

RESPUESTA

En primer lugar, indicar que la presente consulta entra de lleno en el derecho procesal civil, que quizás no sea un tema que sea competencia de esta asesoría jurídica.

No obstante lo anterior y dado que es un procedimiento que puede iniciar cualquier administrador, podemos contestarla en términos generales.

El Artículo 9.1, apartado i), de la LPH, impone el deber al propietario que vende su propiedad de comunicar dicho cambio de titularidad al secretario de la comunidad. En caso de no hacerlo, el que fuera propietario seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la venta de forma solidaria con el nuevo titular.

Por lo tanto, para este caso concreto se podría reclamar la deuda a los anteriores titulares (hermanos, primos) al haber incumplido el deber impuesto en el Artículo 9 i) LPH, juntamente con el nuevo propietario (la sociedad limitada).

Ahora bien, hay que tener en cuenta que el nuevo propietario únicamente responde de los gastos habidos desde el año en que efectúa la compraventa más los tres años naturales anteriores a ésta. Si hay gastos anteriores a los tres años, deben reclamarse a los anteriores titulares.

Por último, para el caso de que se optara a reclamar la deuda únicamente al nuevo titular, cuyo título según nos indican no ha sido inscrito en el registro de la propiedad, sería conveniente dirigir además la demanda contra los titulares registrales a los meros efectos de un hipotético embargo de la propiedad, dado que el registro de la propiedad denegará la inscripción de un embargo judicial sobre una propiedad cuyo titular registral no figure como demandado.

En el impago de deudas no hay mas sanción que el recargo -si éste figuraba aprobado en junta con anterioridad- o los intereses procesales de demora y las costas procesales si se emplean los servicios de abogado y procurador. Tampoco hay sanción por no presentar certificado de deuda si vendedor y comprador se eximen mutuamente de dicha obligación ante el Notario.

En definitiva, es una reclamación compleja y con importante trasfondo procesal y, con los debidos respetos, quizás convendría que esta concreta reclamación se hiciera usando los servicios de abogado y procurador.

Juan Romaguera

Abogado